Kupuję dom, a jego sprzedawca chce kupić mój. Czy mogę go mu „podarować” i uniknąć opłaty skarbowej?

Chcę przeprowadzić się z mojego wolnostojącego domu na wsi do mniejszego mieszkania i znaleźć coś mniejszego w pobliskim mieście, co będzie mi odpowiadać, gdy będę starszy.

W zeszłym tygodniu natknąłem się na idealny dom. Sprzedającym była młoda rodzina z szeregowca przy głównej ulicy, która potrzebowała czegoś większego.

Agent nieruchomości zaproponował, abym pokazał im mój dom wolnostojący i, jak to bywa w życiu, bardzo im na nim zależało.

Zaproponowali cenę wywoławczą, a ja odwzajemniłem się. Mój dom jest wart 500 000 funtów, czyli o 50 000 funtów mniej niż ten, który kupuję. Mój jest wprawdzie większy, ale wymaga remontu i nie ma najlepszego transportu ani udogodnień.

Utrzymałem również małe mieszkanie, które posiadam w Londynie. Mój prawnik twierdzi, że muszę zatem zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od drugiego domu, który wyniesie 45 000 funtów.

Rozumiem, że opłata skarbowa nie jest pobierana od darowizny. Czy możemy dokonać zamiany, w której w zasadzie zapłacę sprzedającemu różnicę, aby obniżyć opłatę skarbową?

Czyli na przykład kupiliby mój dom za 0 funtów i nie płaciliby podatku od czynności cywilnoprawnych, a ja kupiłbym ich nieruchomość za 50 000 funtów i zapłaciłbym 2 500 funtów zamiast pełnej kwoty?

Ed Magnus z This is Money odpowiada: To ciekawe pytanie i warto je zadać, biorąc pod uwagę, jak wysoki jest podatek od czynności cywilnoprawnych .

Słyszałeś, że darowizna nieruchomości zamiast jej sprzedaży może zwolnić nabywcę z opłaty skarbowej – i to prawda.

Ale twoja sytuacja to coś więcej niż tylko prosty znak zapytania. Czy to może zadziałać?

Aby uzyskać fachową poradę, porozmawialiśmy z Arjunem Kumarem , założycielem internetowej usługi księgowej Taxd, Andym Notonem , wspólnikiem w firmie księgowej Lubbock Fine i Markiem Barrettem , specjalistą ds. podatków w Property Tax Advice Ltd.

Arjun Kumar odpowiada: Mimo że opłata skarbowa może nie zostać naliczona, jeśli nieruchomość zostanie przekazana w całości, próba oznaczenia tych dwóch darowizn jako dwóch osobnych darowizn zostanie prawdopodobnie uznana za powiązane transakcje i będzie podlegać przepisom zapobiegającym unikaniu opodatkowania wydanym przez Urząd Skarbowy Jego Królewskiej Mości.

Mark Barrett dodaje: Propozycja przekazania majątku w obie strony w celu uniknięcia podatku SDLT nie może się sprawdzić. Istnieją specjalne zasady obowiązujące tylko w tym scenariuszu.

Ed Magnus dodaje: Luka, którą uważasz, że zidentyfikowałeś, niestety cię nie dotyczy.

Nie napisałeś, czy któraś z nieruchomości jest obciążona hipoteką, ale gdyby tak było, doprowadziłoby to do dalszych komplikacji.

Podarowany dom podlegałby opłacie skarbowej, gdyby niespłacony kredyt hipoteczny wynosił 40 000 funtów lub więcej. Opłata skarbowa jest wówczas naliczana od wartości kredytu hipotecznego, a nie od wartości nieruchomości.

W takim przypadku kredyt hipoteczny musiałby zostać wzięty na siebie przez osobę otrzymującą darowiznę lub spłacony.

Aby zostać przyjętym, pożyczkodawca musiałby również wyrazić zgodę na przeniesienie. Musiałby również sprawdzić, czy osoba, której darowana jest nieruchomość, kwalifikuje się do kredytu hipotecznego.

Ed Magnus odpowiada: Kolejną skomplikowaną kwestią jest to, czy jesteś zobowiązany do uiszczenia dodatkowej opłaty skarbowej za drugi dom.

W październiku kanclerz skarbu Rachel Reeves podwyższyła opłatę skarbową od zakupu drugiego domu z 3 do 5 procent, oprócz obowiązujących stawek.

Oznacza to, że ktoś, kto chce kupić drugi dom, musi zapłacić z góry jeszcze więcej podatków.

W normalnych okolicznościach osoba przeprowadzająca się z jednego domu do drugiego nie będzie podlegać dodatkowej opłacie skarbowej, nawet jeśli posiada drugą nieruchomość, na przykład dom wakacyjny lub nieruchomość przeznaczoną na wynajem.

Przeczytaj więcej

Potencjalnym problemem dla Ciebie jest to, że zachowałeś swoje pierwsze mieszkanie, które, jak zakładamy, zostało zakupione jako Twoje stałe miejsce zamieszkania w tamtym czasie.

Andy Noton odpowiada: Kluczową kwestią w tym przypadku jest to, czy dom sprzedawany przez czytelnika jest jego „głównym miejscem zamieszkania”, czy nie.

Ostatecznie dodatkowa opłata skarbowa nie obowiązuje, gdy ktoś kupuje nowy dom w celu zastąpienia swojego stałego miejsca zamieszkania, niezależnie od tego, czy posiada drugi dom.

To rozróżnienie jest kluczowe, gdyż dzięki niemu kwota podatku zmniejszy się z 45 000 do 17 500 funtów.

Problem polega na tym, że nie ma ścisłej definicji prawnej określającej, co stanowi „główne miejsce zamieszkania”, ale HMRC oferuje wskazówki.

Najważniejszym czynnikiem jest zazwyczaj miejsce, w którym dana osoba spędza większość czasu, ale inne czynniki, takie jak miejsce rejestracji u lekarza rodzinnego, również mają znaczenie dla HMRC przy podejmowaniu decyzji.

Dlatego też czytelnik, korzystając z pomocy swojego prawnika, będzie musiał ustalić, która z jego nieruchomości kwalifikuje się jako jego główne miejsce zamieszkania.

Fakt ten należy uwzględnić w zeznaniu podatkowym za odpis skarbowy, co ostatecznie określi kwotę należnego podatku od odpisu skarbowego.

Jeśli jednak urząd skarbowy HMRC będzie miał podstawy sądzić, że czytelnik zmienił swój drugi dom zamiast stałego miejsca zamieszkania, może wszcząć dochodzenie, a czytelnik może zostać obciążony karami i opłatą dodatkową za czynności cywilnoprawne.

Dlatego tak ważne jest, aby czytelnik skorzystał z porady kompetentnego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.

Mark Barrett dodaje: Twój prawnik może nie mieć racji twierdząc, że obowiązuje opłata za drugi dom.

Jeśli czytelnik sprzedaje swój dom, aby kupić nowy, wyższa stawka nie będzie miała zastosowania, jeśli sprzeda swój obecny dom w tym samym dniu, w którym kupi nowy – co najprawdopodobniej ma miejsce w tym przypadku.

Ulga ma zastosowanie, jeżeli wskazali dom, który teraz sprzedają, jako swój dom.

Jeśli nominacja nie miała miejsca, ale wnioskodawca mieszkał w nieruchomości, którą sprzedaje i może to udowodnić, wówczas sprawa nadal będzie akceptowalna.

Kryterium oceny jest „zamiar stałości” i aby go udowodnić, musisz wykazać, że głosujesz w tym rejonie, wysłać tam zeznania podatkowe i przedstawić wszelkie inne dowody potwierdzające, że mieszkasz i pracujesz w tym rejonie.

Jak zawsze w przypadku podatków, liczy się każdy, nawet najmniejszy szczegół, dlatego czytelnikowi zaleca się zasięgnięcie porady specjalisty.

Jestem pewien, że radca prawny będzie chciał, aby księgowy przedstawił na piśmie implikacje podatkowe, ponieważ radca prawny nie jest księgowym i nie ma ubezpieczenia umożliwiającego mu udzielanie porad podatkowych, mimo że to jego firma jest odpowiedzialna za rozliczanie podatku od czynności cywilnoprawnych.